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孔庆广

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个人简介编辑本段

  孔庆广,全经联园区地产委员会委员、北京中物天成资讯服务有限公司总裁,物流园区全价值链服务管理专家,擅长企业战略管理和物流园区的规划、招商、运营,

孔庆广
孔庆广

主持策划和运作的项目有深国际(石家庄)现代综合物流港、北京金隅建材商贸物流基地、众品集团中原农产品冷链物流园区、秦皇岛港航商务区、宁夏西部国际物流园区等30多个项目,著有《奔向成功:现代企业经营战略透视》《物流企业战略:模式构建与竞争力分析》《物流园区的战略规划和招商运营》等专著和文章。

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孔庆广:陷阱&馅饼:物流地产&物流园区

  当前,物流园区热持续不减,物流地产引发广泛关注。无论物流园区还是物流地产,说的都是一件事,或者说是一件事的两个方面。但是,我们还是有所区分:注重开发的,我们依然把它称为物流地产(物流空间提供商);注重运营的,我们才称之为物流园区(物流服务运营商)。
  趋之若鹜的电商、地产开发商以及资本的强势进入,推高了物流园区的开发热度以及四方平台雨后春笋般此起彼伏的喧闹。到底是陷阱还是馅饼,热中要有理性思考。
  风口来了,并不是什么都能飞的!
  当下经济下行压力增大以及物流产业保持中高速发展,打开了物流园区的窗口期。经济结构虽然调整,但是电商的快速发展,使得物流的需求不减。2014年物流收入超过7万亿,其中电商物流就占了2万亿。加上互联网的应用和铁路航空的市场化进程加快,呈现出千军万马奔物流的局面。京津冀、一带一路等国家战略,以及《全国物流园区发展规划》《物流业发展中长期规划》的实施和地方政府招商需要,使得物流园区的兴起进入白热化状态。
  物流园区确实具有经济管理和业务发展的双重功能,但是小散乱差也是中国物流企业目前现状的真实写照。动辄几百亩上千亩甚至上万亩的物流园区,一定会面临着重新洗牌,而且不会遥远!
  关注趋势,就是关注未来!
  在过去的短短几年时间里,物流产业一直热度不减。物流产业特别是物流园区的爆发式发展,源于三个关键点:
  一是与传统商贸结合,实现商贸物流一体化;
  二是与金融的结合,资本的全面介入,打开了物流产业的供应链通道;
  三是与互联网的结合,因为信息技术的广泛应用,助推了物流产业的内部管理和网络化布局。
  但是我们不得不看到,物流园区有它自身的客观要求,呈现出必然的发展趋势:
  (1)网络化。物流的本质特征决定的,大网络,大市场;小网络,小市场;没网络,没市场。要么整合别人,要么被别人整合。没有其他选择!
  (2)产业化。主要指物流园区的开发主体发生变化了。从原来的政府主导或者物流企业主导,演变为物流地产开发。
  (3)综合化。从单纯的仓储到物流产业新城,到O2O,进入到物流园区的4.0时代。
  (4)专业化。园区平台能够为入驻企业提供增值服务特别是业务成长服务。
  (5)平台化。园区本身就是四方平台,依托信息技术,把物流空间提供商和物流运营服务商有效结合。至少目前看,单纯的信息平台还没有找到可以独立生存的路径。
  (6)集聚化。把管理功能和业务功能协同起来,实现统一管理、产业整合和综合服务。
  物流园区,开拓视野求发展!

孔庆广:物流园区建设和运营的七大问题

 
  物流园区建设和运营的7个问题,涉及了物流园区宏观环境、实地市场、区位交通、定位规划、开发模式、后期运营以及政策支持等,只是泛泛而谈。每个项目的具体情况不同,需要具体分析。
  现代物流园区与传统物流园区的本质区别,就是能否实现统一结算。
  目前物流园区比较流行的业态主要有电商综合体(不是电商产业园)、农产品冷链物流园、公路港(现代物流综合体)等,当然还有其他诸如汽车物流园、商贸物流园等各种演变的业态。
  曹小乐:抢个沙发,请孔庆广总 详细说说,现在物流园漫山遍野,但我对物流园概念还有点混乱,物流园定义,细分类别,盈利模式
  孔庆广:《全国物流园区发展规划》对物流园区有定义:物流园区是物流业规模化和集约化发展的客观要求和必然产物,是为了实现物流运作的共同化,按照城市空间合理布局的要求,集中建设并由统一主体管理,为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。目前,各地虽然有不少冠名的“物流园”,但实际上只是批发市场、商贸城或者单个物流企业,不是提供物流基础设施和公共服务的物流园区。
  【物流园区的五种类型】按照服务对象不同,物流园区分为综合服务型、货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型和口岸服务型等五类。其中,货运枢纽型物流园区要求依托交通枢纽,具备两种(含)以上运输方式,能够实现多式联运,具有提供大批量货物转运的物流设施,为国际性或区域性货物中转服务。商贸服务型物流园区要求依托城市大型商圈、批发市场、专业市场,能够为商贸企业提供运输、配送、仓储等物流服务以及商品展示、电子商务、融资保险等配套服务,满足一般商业和大宗商品贸易的物流需求。生产服务型物流园区要求毗邻工业园区或特大型生产制造企业,能够为制造企业提供采购供应、库存管理、物料计划、准时配送、产能管理、协作加工、运输分拨、信息服务、分销贸易及金融保险等供应链一体化服务,满足生产制造企业的物料供应与产品销售等物流需求。口岸服务型物流园区要求依托口岸,能够为进出口货物提供报关、报检、仓储、国际采购、分销和配送、国际中转、国际转口贸易、商品展示等服务,满足国际贸易企业物流需求。综合服务型物流园区要求具有两种(含)以上运输方式,能够实现多式联运和无缝衔接,至少能够提供货运枢纽、商贸服务、生产服务、口岸服务中的两种以上服务,满足城市和区域的规模物流需求。
  刘洁萍:分析透彻。
  曹小乐:接触过嘉里,华堂的仓储管理系统,感觉很厉害,现代物流园的系统管理能实现哪些功能,孔总 可否细说下?
  孔庆广:现代物流园区的信息系统的功能是很强大的,没有信息系统,现代物流就不存在。物流园区的信息服务平台,以服务于区内物流企业为基本任务,同时满足其它物流信息服务能力。以公路港物流园区为例,其信息服务平台从行业信息发布,到日常车源、货源信息获取,以及业务跟踪等功能,均可以通过信息服务平台得以实现。
  刘国民:如何看待企业自建园区(长虹、京东等)及运营方建园(普洛斯等),各自优缺点?如何避免借园区之名行圈地之事?
  孔庆广:传统物流园区基本是物流园区业务主导,目前有三支新力量:政府、地产商、电商强势加入,物流园区的开发模式,已经从全部持有转向租售结合的物流地产开发模式。从市场角度讲,未来两年内物流园区将面临重新洗牌,所以,现在物流园区也不好拿地。
  曹小乐 :孔总 物流园概念很火,有什么实用方法分析下市场机会?
  孔庆广:以电商物流园为例:当前电商物流园区建设没有统一的规划,建设散乱,给消费者带来不便。电商综合体应以大电商和政府为主导建设,全国进行总体布局、统一规划。
  刘国民:孔总 电商园现在京东,菜鸟联合复星进入了。
  孔庆广:只是个案。菜鸟去年出世,我曾经用六个字评价:圈地,平台,金融。目前菜鸟还处于第一阶段。京东,当当等大电商,还是各做各的。从宏观角度讲,社会资源浪费。但是,具体项目获得土地溢价。
  曹小乐:孔总 其次想了解下物流园这条链上,做物流园必须整合哪些方面的资源(除地产类的)?
  孔庆广 :物流园区,没有招商运营,就没有开发。
  孔庆广:一个成功的物流园区要做好以下3个方面的工作:
  1、物流园区的前期调研和战略定位。物流园区成功的基本标志就是“客户多,货量大,成本低”。而我们选择物流园区要考虑的因素包括区位交通、产业基础和市场需求等。因此,在充分的市场调研和分析沟通的基础上,准确进行物流园区的战略定位(包括产品定位、市场定位、客户定位和品牌形象定位等),就显得特别的重要。
  2、物流园区的规划设计和开发建设。物流园区功能的发挥,依靠其规划设计更加符合市场和客户的需求。因此,在园区的概念规划、功能设计和技术实施三个阶段,要依据市场分析和战略定位,依据物流作业的专业要求,不能照搬、照套商业、工业或者其他同行的做法。同时,要做好开发建设的组织管理,搞好项目控制。这也是物流园区成功的基础。
  3、物流园区的招商合作和运营管理。要构建园区管理运营的公共服务体系和电子商务信息平台,实现一体化整合服务,为入驻物流企业提供增值服务。
  曹小乐:传统物流园往往有地利,提高新物流园的竞争力似乎焦点在2和3上。
  孔庆广:是的,应当主要在3,招商和运营。
  刘国民:资源整合能力是做好园区的基础条件。
  孔庆广:严重赞同。
  彭剑波:物流地产,交通、网络、客户很重要。
  孔庆广 :【物流园区的盈利模式】分为三种:第一为全部销售,即园区建成后整体或分割全部销售;第二为全部持有,自己运营物流业务或出租经营;第三为部分销售,部分持有。
  全部销售政府很难同意,全部持有一般是国企的做法。所以,租售结合是现实选择。对于地产开发性物流园区,持有比例控制在20%至30%,低线不要超过20%,高线也不要超过30%较合适。(开发阶段保证现金流不能是负的。)如此,可以尽快收回投资,减轻资金压力。同时,部分持有也是进行运营管理的基础。
  杨乐渝:@孔庆广 好!
  谭喜建:孔总好!您怎么看万科进去物流地产?胜算的把握有多大?
  孔庆广 :老大出马,一个顶俩。比如万通很早就联手TCL进入产业园区。关键看资源整合能力。
  谭喜建:您看万科要准备整合哪些资源?不知道有没有内部可靠消息?目前情况并不明朗!
  张威:万科北京公司进入物流地产,东莞万科进入的是制造类园区地产。现在联东也在发展物流地产。
  曹小乐:是。
  孔庆广 :联东还在谋划阶段。
  曹小乐:但物流园对地段,实业依赖太大,纯物流企业价值还需评估。
  孔庆广:因此,物流园区可以拓展功能,把中小加工企业吸引入驻,所谓的“流通加工”。
  张威:现在进入的太多了,其实市场容量没那么大,我们现在物流占GDP比重高于发达国家一倍左右。
  曹小乐:高度依赖社会物流的产业,而且要运输量大些。
  张威:随着物流成本的下降,占比会下降。
  祁世芳:孔总物流园区是否存在根据流通货物的类别进行的细分?
  孔庆广:是的。
  张威:也就是市场的蛋糕会随着物流业的发展会变小。
  谭喜建:制造业缩小,商贸类物流会增加!需求没变。
  祁世芳:相应的园区规划应当有不同!
  孔庆广:物流园区的细分,可以根据服务对象,也可以根据货品(如大宗物资,快消品等),大宗物资也要细分如煤炭、木材、钢材等等。
  张威:按吨位计算应该会增加,但行业总收入占比会降低,竞争将愈加激烈。
  王占文:学习中。
  彭剑波:物流与二产及电商紧密相关。
  祁世芳:有些物流园区,比如,食品、药品等,更为特殊!
  张威:当然了,物流属于服务业,和实体产业关系很大。
  孔庆广:目前,省会城市做物流园区的机会很少,三四线城市还是有机会的。
  曹小乐:城市经济发展,但基础设施跟不上的地方。
  孔庆广:而且目前有上市公司在并购物流园区。
  张威:复星想做医药物流园。
  孔庆广:没有第三方资源,很难做第四方平台。
  曹小乐:华斯股份,海宁皮城,小商品城的项目算物流吗。
  孔庆广 :属商贸物流。
  祁世芳:复星医药板块不小!
  孔庆广:而且物流园区一定要形成网络布局,单点物流园区很难运营。
  张威:现在复星,阿里,银泰也是貌合神离,最终都想做自己的。
  谭喜建:物流园硬件投资很容易,软件投资目前重复投资的很多,也没形成规模!社会化浪费很严重!
  祁世芳:浙商内部合作也难?
  曹小乐:物流一体化其实已经要求各企业运营标准化啦。
  谭喜建:难!
  孔庆广:民营企业如果想做物流地产,本人有三点建议:1、先以概念亮点低价圈地;2、分期开发,招商与销售并举,保证在开发阶段收回全部投资;3、与专业公司(物流商)合作运营。
  孔庆广:非常感谢各位,今天的分享就到这里吧。引领园区地产,实现经理价值。再次感谢各位!

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