房地产精英,尽在人物百科
中国房地产人物百科-中国最大最全的房地产人才库  > 所属分类  >  房地产开发    房地产专业人才   
[2] 评论[0] 编辑

唐宁

个人简介

   唐宁先生,全经联城镇化发展委员会委员,四川蓝阳新农村建设有限公司创始人、董事总经理。2014年3月3日加入全经联,同时担任全经联商学院创新讲师,擅长城乡统筹、新农村建

唐宁
唐宁

设、新型城镇化、土地整理领域,2006年进入房地产开发、土地整理行业,曾任职于京洲房产、锐和置业,2010年创办四川蓝阳投资有限公司,专项从事土地整理工作,操盘过都江堰、巴中、郫县的新农村建设、新型城镇化土地整理项目及养生养老旅游地产项目。

专业分享
城乡统筹系统解决方案——新农村建设土地整理项目
  什么是新农村建设土地整理项目呢?就是将农村自愿参与农户就近集中安置,让农户享受城镇生活条件,将他们原来占地面积大的宅基地更复垦为耕地,扣除安置占地面积后,结余的宅基地面积可在本村集中使用,如果这个位置在景区边上就可以搞养老或者旅游地产,也可把它移到价值比较高的城市边上覆盖对应面积的一般农田,在土地规划上叫城镇建新区,有了这个指标覆盖的城镇建新区就能转征为国有建设用地,政府通过对城镇建新区的出让来实现项目的还本付息,获得新农村建设的形象工程和很好财政收益,农民不花钱或少花钱住上了新房改善了生活环境,实现就地城镇化,投资人也有不错的收益。
  下面我们来举例
  这张图看懂就清楚了,上面是一个农村,中间有很多零散的宅基地,我们在农民自愿的情况下拆旧500亩宅基地,集中安置占了100亩,就节余400亩,我们把这400亩复垦成耕地。在这个村就增如了400亩耕地,我们就获得了400亩的建设用地指标,如果这个村位置在景区边上、城市边上,这400亩指标就可以就地落地集中使用,并可转征为国有建设用地可用于文旅项目或房地产开发都可以。
      如果这个位置不好,比如是偏僻的农村,这400亩建设用地指标就覆盖移到城市边上,用持证报征的方式报征为国有建设用地并对它进行一级整理,,这时候就从生地变成熟地,就可以出让。
  土地整理成本及收益
  假如农村整理成本为30万/亩,就是400亩×30万/亩=1.2亿
  覆盖到城市的400亩指标,假如覆盖区域内原有50亩现状建设用地,整理面积就为450亩,假如城市一级整理成本也为30万/亩,就是450亩×30万/亩=1.35亿
  总投资是2.55亿,假如卖200万一亩,450亩就可以卖9个亿。这时候9亿出让以后,政府就返还我们土地整理成本及收益,我们2.5亿的成本,假如再1.5亿的收益,这时候政府还有5亿的财政收益,在项目过程中,政府基本上不投入获得了新农村建设的形象工程,和巨大的财政收益,所以政府是名利双收,对农民来说是不花钱就能住上新房,实现就地城镇化,投资人也有不错的收益。。
  这个就是实景照片,左边就是项目实施前原房屋,右边是新建安置小区,农民全部自愿参与,左边的地方非常偏僻,农民娶媳妇可能都娶不到,但是在新的小区,媒婆都踏破门。
  农民集中安置以后,结合农用地整理把成片的耕地和良好的耕作条件发展农业产业化项目和乡村旅游,带动农民增收致富。
  项目宏观趋势,中国的城镇化进程是21世纪影响的两件大事,随着城镇化工业化等快速推进,城市周边耕地被大量占用,而农村大量的宅基地荒废闲置,利用率低,并且中国亿万农民改善居住环境的愿望迫切。在此背景下国家出台了系列政策,衍生出3种土地整理形式:农用地整理、农村集体建设用地整理、土地一级整理。我们主要从事的就是农村集体建设用地整理。
  房地产是二级开发,城市征用土地生地变熟地,就是拆迁、安置、补偿、五通一平的过程是一级整理,我们项目是从安置农民指标开始,我们定位为“0—1”级。
  我们的项目有效保证了城镇化进程,城市要发展要占用耕地,又保护了18亿亩耕地红线,并且改善了农民居住环境,真正实现以城带乡,以工促农,农村为城市的发展提供建设指标,城市为农村发展提供资金
  国家有相关政策,还有省级层面的,从国务院的《关于深化改革建设土地管理的决定》,包括05年国土资源部《关于引发﹤关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见﹥的通知》等等政策,鼓励和引导民间资本参与土地政治,政策体系非常完善。
  在大型城镇化项目中的运用,包括我们城镇委像铁岭的项目、雁鸣湖的项目,动则上万亩的城镇化项目,盈利模式主要在与土地金融价值的提升,而这种郊区项目,面临需要大量的建设用地指标难题,需要大量基础配套设施投入,投入大周期长,一般企业很难运作。
  如果运用挂钩政策,通过盘活项目区内存量,一般一个区域比如一万亩里面,20%是现状用地和宅基地,一般有20%左右,高的甚至达到30%、40%,如果盘活存量,一万亩的项目有2000—3000亩建设用地,如第一年做1000亩,我们用500亩解决我们自身发展问题,多数移到城市边上去,用城市土地出让的收益来完成对项目的市政及基础设施建设,把我们的项目炒热,土地的金融价值就起来了。这个项目一到两年就回收,这样有收益金融机构能够快速进入,去年我们参加张总的项目研讨的时候,当时好像是国开行的领导说,这个项目8年看不到回报,他们基本是不敢进入的,但是我们我们通过增减挂钩的手段,一部分指标覆盖到城市边上,一部分覆盖到项目区,通过以城带乡的收入,就会用城市边上的高地价带活我们的项目。这样带来金融机构的投入,循环几年以后,这时候我们可以在更偏远的地方做一些指标出来覆盖到我们的项目区,这样我们的土地金融价值起来了,用这种思路就可以花比较少的钱把我们的项目盘活,而且是做好。
  这种项目经常是一二级联动,经常我们会担心做了一级就拿不了二级,因为一级的回报比较低,我们做项目的时候对土地规划进行调整,比如做一些农业观光,不需要招拍挂的产业用地和我们建设开发用地有机布局,即可以提升我们开发用地价值,还可以形成有效的高门槛,让我们顺利实现一二级联动。因为耕地不需要招拍挂,可以直接流转,流转之后可以对建设用地形成一个门槛,实现一二级联动。在文旅养生地产中的应用,对于搞文旅养生地产来说,优价锁定景区土地是非常重要的事情,我们可以通过在景区边搞新农村建设,协助景区打造,一边获取大量的优质资源。
  盈利模式,我们刚才说分成三类,第一种就是做指标,就成都而言,成都农交所收购价30万/亩,在项目选择上选择人均宅基地比较大的项目,这样的话10多万就可以造1亩指标出来,回报可以做到60%以上甚至100%
  第二种针对景区边、城市边上位置好的项目,通过这类项目优价取得土地,转让出去搞开发。
  第三种就是类似PPP项目,投资周期1—2年,有30—40%的回报。
  前两种盈利模式比较好,第三种我讲一下它的金融杠杆,本模式符合国家政策,可运用项目融资、信托、基金等金融手段对资金收益进行放大,让回报率大大提高。
  如项目总投资为3亿,总投资回报率为30%,总回报就是9千万,通过项目融资银行贷2亿,建筑商垫1/6,是5千万左右,自己用5千万完成整个项目,相对于9千万利润额,回报率放大到180%。我们跟政府都是按定额结算,工程发包利润可以做到6%,就3亿×6%=1800万,可以冲抵银行贷款利息。
  项目轻资产运作模式,假设我们总公司成立一个项目运营公司,每个项目运营公司跟地方政府、地方国企合作,国企控股占51%,我们占49%,或者我们占30%,政府占30%,众筹40%的标准PPP模式,这种充分盘活地方政府资源,利用政府的信用和政府资源,获得银行信贷支持和建筑商垫款,我们的信用就提高了,使我们项目运营公司实现轻资产运营并在当地获得垄断性项目资源,当实现多地连锁时,直接寻求资本市场支持。
  项目的风险控制,政府信用的问题,我们很多人都清楚,过一下就可以。第二是资金风险,就这两个方面,其他政策方面是没有任何风险的。我们在都江堰巴州现在有7个项目在运作。
      我们公司有三大部门 第一个的拓展部是拿项目,第二是项目部负责实施项目,第三是运营部负责后勤保障项目实施.
  这是我跟很多地方政府做的新农村建设培训的照片。
  本项目是一个资源、资本、智力密集的大型趋势产业项目,需要股东团队具有一定的社会资源,运营团队具有房地产、金融、土地整理、企业管理知识方面四大能力。
  目前国内对该产业熟悉的团队不到开发商的1%,竞争对手非常少,几乎一片蓝海。
  欢迎认可行业前景,有相关资源或能力的有识之士加入我们团队,共同为中国的新型城镇化、新农村建设做贡献。男怕选错行,女怕嫁错郎;选择不对,太多努力白费,这一片蓝海期待您共同遨游!
  下面是我们文旅项目的案例:
  都江堰宝瓶项目
  我们在都江堰万达城旁边有一个项目,就是这张图,我们的上方就是中信的一个大盘,销售价格是1.5—3万/平米,右边是万达新城。我们在中间这个位置,左边也是国家级文化保护区,我们的项目有1500亩,不加岛就是1300亩,我们把农民撤出来,集中安置后,可节约300亩左右的指标,我们将指标就地覆盖可产出建设用地有300多亩,可以用于文旅地产项目开发。
  为了达到锁地的目的,我们先把耕地流转到手上,这个地没了耕地的配套就成了孤岛,别人单独拿地的价值就不高,就不会来抢,这样我们可以达到优价锁地的目的。
  我们右边万达的旅游新城,每天要吸引8—10万人,这个项目如果做文旅产业是非常好的位置,有可能是全四川做文旅项目最好的位置之一。搞文旅产业主要是人气,这个地方有很高的人气。
下面是土地规划图,中间是耕地,中间的耕地做观光农业配套,形成景观。
  下面是我们前面的开发意向图,可以打造很多农村庄园,每个庄园是3—4亩的建设用地,可以打造很多的庄园,这个项目理论上可以做到20—60亿的毛利。

附件列表


2

词条内容仅供参考,如果您需要解决具体问题
(尤其在法律、医学等领域),建议您咨询相关领域专业人士。

如果您认为本词条还有待完善,请 编辑

上一篇    下一篇 张勇

标签

同义词

暂无同义词