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王东升

   王东升先生,全经联园区地产委员会副主任,京联东投资(集团)有限公司副总裁,全程参与联东U谷在全国的投资布局与开发运营,在产业园区产业定位、招商、项目运营管理、运维服务、电商及互联网布局等方面有较强专业功底,并积累了大量的实操经验。

王东升
王东升
  王东升先生2004年加入联东集团,曾先后任职策划总监、招商总监、项目总、北京公司城市总、物业公司总经理等;2012年7月份任职集团副总裁兼任北京区域公司总经理,负责集团及全国项目经营管理工作,从战略布局、投资选址、项目定位、规划设计到后期营销推广、招商租售、运营服务及资产管理等全面主持集团经营管理工作。
专业分享
王东升:产业园区发展趋势与金融创新
  尊敬的主席以及各位领导、各位嘉宾,大家下午好! 首先再次感谢腾总的热情、快乐,感染了在场所有人,当然他刚才谈到一个未富先老,大家一定要先富 以后再老。
  今天我分享的主题是“产业园区发展趋势以及金融创新”。谈产业园区两个属性,产业属性和地产属性。 谈产业园区的创新首先要回顾一下地产的融资方式,目前的方式主要有银行的抵押贷款、信用贷款、担保贷款 、贴现贷款;还有信托,贷款型、股权型、混合型、财产收益型等;私募基金这几年大家也一直在使用的方式 ,有债权融资、假股真债等方式;股权融资/合作开发;债券融资;海外融资、民间融资、施工垫资等等,是 我们常用的一些手段。
  房地产企业的融资多元化格局变化,由原来的单纯依赖银行贷款向以银行贷款为主,创新融资为辅,间接 融资和直接融资相结合的方向发展,降低融资成本,确保金融安全,提高资金使用效率。
  典型的房地产融资模式有几种,一是传统的模式,主要是快速周转、快速开发建设、预售,包括银行 和信托的各个基金。
  第二是商业开发模式,部分持有型,快速发展建设,预售款,包括经营性抵押融资和信托。
  第三是新鸿基模式,租售并举、混业经营模式,通过以售养租或以租养售达到内部现金平衡,是一种 重资产模式下的内部资金平衡。 凯德置地模式,国际化的私募基金和房地产投资信托,是一种青资产模式下的外部资金平衡。 多业态混业模式,住宅、商业开发持有,包括酒店、旅游文化娱乐,业态不断分化的情况下,综合性融资 工具越来越多。 产业园区的商业模式融资方式有哪些呢? 不同的目标客户、不同的价值主张、不同的资源优势、不同的商业模式,有不同的融资特点。国内做产业园区 有很多家真正特别相同的商业模式真的不一样,不同的资源优势、不同的商业模式。不同的战略需求,不同的 扩张路径,不同的节奏安排,对产业园区类型的经营战略不同。行业周期,不同的周期下哪家公司的策略也不 同。不同的行业发展趋势之下,不同的商业模式设计,背后是不同的资本模式设计。
  国际上有几个常见的参考模式,裕廊集团模式,由上而下的政府开发主导模式,政府主导的开发运营模式 和全球范围内的集中招商,政府自上而下的老手笔规划,同时借助企业化的运作予以强有力的推动。他们有全 球化的招商网络,整合全球的产业放在合适的地方进行开发。 硅谷模式,自下而上,创新研发性中小企业聚集的模式,这种开放、民主、创新的模式。 普洛斯模式,专注物流、轻资产、快周转的模式。 

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