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张天非

  张天非,全经联常务理事、全经联金融委委员、上海爱建信托资产信托总部总经理。1993-96年在房地产开发运营领域,之后负责投融资,先后在上海金陵股份、明源实业、复星集团、盛 

张天非
张天非

唐投资等中大型企业任管理职务,2007年开始负责爱建信托的房地产信托业务,爱建信托由上海爱建股份有限公司(600643)发起成立,2002年-07年期间,成功发起了22个集合资金信托计划,募集资金40多亿元,投向了基础设施、房地产等项目。

专业分享
张天非:新型城镇化下的房地产信托创新 
  我跟大家分享的主题是新型城镇化下的房地产金融创新,因为就像主持人王总介绍的,信托一直走在中国金融业创新的前列,主要是市场一直在逼着我们转型、创新,所以信托在这种金融尝试过程当中,我们做了很多在金融业相对保守行业内新的东西,今天我跟大家分享的就是我们在实际操作当中,以及目前市场环境下,新城镇化环境下,我们的信托或者大资本行业如何进行创新与合作。
我的内容分为五部分:
新型城镇化发展的背景 
新型城镇化发展房地产创新模式 
新型城镇化发展业态模式 
新型城镇化主力“平台公司”融资工具----创新方案 
创新城镇化项目融资解决方案 
一、背景
  上午几位专家提到了,主要是中央十八大政策,包括中央经济会议,包括国务院针对经济会议提出的国家新城镇化规划,这些已经公布了。它的意义是新型的转型经济增长点的很好方向,首先扩大了内需、拉动了经济。把中国几千年来没有解决的二元结构的问题,就是城市和农村的结构,缩小城乡差异,实现城乡统筹,公共服务配套平等化。结合当今的所谓智慧城市、互联网,如何通过城镇化把这些与时俱进最新的东西结合在一起。后面还有针对性的分析。
二、新型城镇化发展金融模式——城市一二级联动综合发展基金
  具体的操作我们现在正在做一个基金,主要参与者是三方:金融机构、一些大的运营商、地方政府。主要是通过运营商和地方政府进行综合评估以后给一个授信。包括信托制、有限合伙、投资公司,比如PPP可以做合资公司,钱重点是投到以城镇为主要投向的有特色优势的一些城镇,通过土地流转的方式实现地区的城镇化。
  从方式上来讲,考虑以股权、收益全、应收账款、BT等方式投入进去,通过有限合伙的方式直接进去,相当于把地方政府的信用拉进来了,把运营商的运营能力和资金拉进来,同时金融机构可以通过金融杠杆给整个的基金配优先级。
  这里有一个比较好的想法就是基金可以进入地方政府平台子公司的股权,可以给它增资,这样对它来讲可以降低它的负债率,净资本上去了,理论上还可以通过印痕做债务融资,可以进行两轮融资,股权一次、债权一次。
  收益的方式分两部分,一是土地一级开发,通过招拍挂的方式,或者一级土地开发收益。二是政府回购,按照BT方式,回购资金直接回笼到城市发展基金层面。三是企业信用,把政府信用、企业信用、金融机构的信用叠加,形成一个资金平台,为地方城镇化作出贡献。
  根据不同的项目我们有不同的方式,我们的考虑是整个期限是8年,每个子项目时间短一些,这样有利于地方的财政安排。
三、新型城镇化发展业态模式
  我们做开发商的主要是和地方政府打交道,拿地、报批、报建、后期的招商、运营、管理等等,我们和地方政府合作的时候,有很多点可以帮到他们,实际帮到别人就是帮到自己,我们在城镇化发展的时候,解决了地方政府融资的问题,某种程度上也解决了我们的土地问题。
  我们考虑城镇化对一个镇进行综合开发的时候,会有一些产品给当地的消费者来体验,首先就是体验消费,市民交流平台、儿童消费、远程医疗、公共事业费用的继承,这些功能实际上在一些地方都有,我们的想法就是通过一个系统把它做一个集成,像世贸已经和民生在做这件事情了。对于一个镇的所有消费系统,我们通过系统集成和ATP的方式,都纳入到一个平台上,这样对于消费者来讲,通过这个平台完成了他所有的消费,包括公共事业的消费,养老金的收取,包括城镇化会在市中心修建一个小的城市综合体,给居民提供一个互动交流的平台,因为一个镇里面消费的最大特点就是黏性很大,镇里的大部分居民都不会出去,会在镇里面消费,黏性很大,掌握了这个数据,对于开发商和运营商来讲,比如他有一百个镇、一千个镇做同样事情的话,他手里就有消费者的数据,可以形成未来增量的运营收益。不完全是修一个Shoppingmall或者社区商业,通过租金的方式来赚钱,主要是把这些有黏性的消费者掌握在手里,他就是未来房地产的阿里巴巴,因为有大量的客户在手里。我们一直希望通过这样的模式,通过和互联网的结合,形成新型的城镇化体验消费。
  具体来看,基础设施建设,包括环保、互联网平台的建设,一旦形成规模,招商优势会产生巨大的影响,以后的ABS/ABN、包括资产证券化都有基础。
  对于和互联网的合作,帮助政府设计WIFI的布线,实现支付一体化的互联网平台,未来这个平台就是缩小了城乡差距,在这个平台内可以和世界任何一个地方互联,这也是缩小城乡二元结构比较好的一个方式。
  具体操作是专业公司来负责运营,包括文化地产、旅游地产、养老地产都会进来,最终这些资产形成稳定现金流,就可以证券化了。我们在一百个镇、一千个镇做同样的东西做起来,物业本身的价值产生的价值不是我们关注的,我们关注的是未来产生的现金流和手里的核心客户,这是房地产行业转型或者未来跟电商合作的一个市场,这就是我们未来要打造的模式。
  区域选择,根据不同的区域会有不同的配置,规模一般都不会太大,因为镇里消费最大的特点,都是本地消费为主,一般的单体规模要求不会太大。

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