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周燕珉

   周燕珉,全经联养老住区委员会顾问、清华大学建筑学院教授。1988年赴日本留学和工作,在东京大学进修一年,后在东京曾根幸一环境设计事务所、黑川纪章设计事务所、日建设计(名古屋)公司工作,主要从事公共建筑设计、住宅和室内设计,参与实际工程设计十余项。2000年作为交流学者在日本新泻大学建设工学科任副教授,担任研究生《中日住宅比较》的教学课程。

周燕珉
周燕珉
  出版《住宅建筑设计原理》、《现代住宅设计大全厨房餐室卷》、《现代住宅设计大全卫生空间卷》、《国外公共建筑图集》、《餐饮建筑设计》、《商品住宅厨卫设计》等著作。 
个人履历
1957年生 教授 女 教授 国家一级注册建筑师
1978年考入清华大学建筑系,毕业后留校任教
1985年在清华大学建筑系建筑学专业攻读在职研究生,1988年获硕士学位
1988年10月赴日本留学和工作
  在东京大学进修一年,后在东京曾根幸一环境设计事务所、黑川纪章设计事务所、日建设计(名古屋)公司工作,主要从事公共建筑设计、住宅和室内设计,参与实际工程设计十余项。
1995.9回国至今在清华大学建筑学院任教
专业分享
周燕珉:用长远的眼光规划适老化产品
  大家都说养老产业目前还处于一个小学生的发展阶段,我认为可以这么说,但如果把整个产业的发展,如拿人的一生来比较,应该是一个青年期,现在是青年人为老年人做产品,我感觉这个比喻特别像。现在青年人有热情,愿意学习,去干这件事,看到咱们今天的论坛,大家都特别有热情,有输得起的精神,感觉尝试着输了,我还可以再站起来,这是非常好的心态,反过来年轻人做老年的产品,对老年人的生活及服务不太了解,这方面要不断学习。
  第一方面,在这里我年龄应该是最大的,所以我还算是承上启下一点,我们觉得老人那一辈是怎么一回事,或者是说自己的身体条件也有点这个感觉,能感觉深刻一点,我觉得这个时期做养老是特别勇敢的,但是对服务的对象,对老人这一块还不是很理解,就是咱们现在的处于这个现状,可能事业也是这种感觉。
  第二方面,我们要理解这个时代,这一点我们特别支持,或者是说我也是这种感觉吧,我们时代虽然是处于一个刚起步,针对三零后,四零后,又不爱花钱,五零后,六零后还没有真正想去购买这个房子,或者是说有投资的需求,或者说现在是他们想为自己的父母还是为自己打算的时候,这个思路不是清楚。所以我们现在跟着时代一步一步往前走,而不是有了一下特别的超前,做了一堆东西以后,实际需求没有这么大。
  第三方面,在操作的过程中,应该注意有一定的可变性。我们做完这一套东西,是需要能够适应时代的发展,到时候还能改改,我怎么样的适应这个要求,现在这一点上由于还不够细,对这个了解不够深,所以就做得不是很充分。
  比如说现在做的一种二层,是不是应该有电梯,现在觉得这个地方行了,今后肯定会出现电梯,这是一种。如果做机构呢,是不是应该现在都觉得是工具,健康老人确实也是需要这个东西,但是过十年,二十年,也许就需要一定的服务,总的来说现在的户型也好,劳动形式也好,有没有这种可变性,将来加上护理能不能运营下去,所以我觉得这都是事先做伏笔的,我们设计经常遇到这个问题。有的时候就算是不说这件事,我都要偷偷的想这件事。我要健康的,我管不了智障,可是我们心想,这个房子是一百年的,盖完了以后一百年是可以用的,放在这也动不了。所以我在想,把这个留着,把这个墙打了,这个管子是不是预埋,均匀的布水点,将来也有一个吸收的地,所以我们其实也是埋了一个伏笔,希望有一种适应性和可变性,我觉得这些是非常重要的。但是我们还看到了更重要的一条是有爱心、有耐心,这个爱心应该是从咱们这边看出来,但是理解还要困难一些,你的爱,爱得对不对,这一点有的时候做得不是特别好。
  有时候我们对老人来说给了更多的物质,像豪华的大户型什么的,是从青年人的角度出发来想的,但是实际上老人特别需要的是他的生活中所缺的,比如说我认为老人更希望在阳光下,也就是趋光性,在阳光下生活,那在户型设计上,我们可以把厨房搁在南边,但是现在厨房都搁在北边,觉得是一个一般的生活中的事,而没想到老人的真正的生活模式是什么,就是做饭,吃饭,浇花,洗衣服什么的。但是现在呢,没有做出来,大多数项目还是把大面积放在前面,认为面积更重要,我认为不是,应该是他真正所需要的。这个时代,思想还没有转弯,实际需求和想法是不一样的。
  我们必须明白,就是说作为两边全够上,就是说偷面积,我还是给你偷了面积,觉得买这个值,但是实际上阳台也不能真的没有,还要留着,然后哪怕宽的不要了,就是说地面的分成两份,这边铺地板,还有瓷砖,为什么?因为他要浇花,如果没有阳台了,没有地方养花了,是一个很大的缺陷,他必须洗衣,洗衣服还要滴水,所以这一块我们既要满足偷面积的领域,也要满足空间扩大这个视觉效果,又要让他能洗衣服和浇花,所以这里面的设计上还是要考虑到现在的追求和思想水平,以及考虑到将来会发生的事做好准备。这一点我们大家应该有所了解的,养老这件事挺复杂的,所以需要年轻人能够真正体会老人的真实需求和将来的真实需求。
  还有一点,这个老人跟家庭的人一块儿生活,或者是说将来那么长时间内,跟家庭什么关系,这一点也应该充分考虑,户型现在要做出服务,甚至说我们觉得他将来老了,可能和其他人在这个大房子里一块儿住,这个户型现在也许不合适,需要相对氛围的私密。还有一个是到后期,比如说下一代人继承了房子以后,跟他的年轻子女是怎么生活的,有可能觉得房子特别大,经济上有衰退了以后,可能会拿出一部分租给年轻人,但房子是不是能够分得开,要分不开的话,怎么租也租不上,更别说卖了。现在台湾已经出现这个问题了,当时高峰期也是都买了大户型,现在想出租,也租不出去,150平米的,这个房子租给谁呢?小年轻来租的话也不想租那么多,怎么分割,一分割需要厕所,不像农村的可以分成几份,说实在的一个厕所,那种租法还是一个非常简陋的状态。
  我们觉得对于户型想了很多的问题,想到三十年后这个房子还能够改造,拿一个二手房特别好卖,或者是说出租,或者是说我满足家庭的两代人如何住,所以对于这方面要深刻考虑。房子不是说建完就这样了,还是可以调整的,哪怕是卖出去在装修上给出哪种指导,都肯定是特别有意义的,如果是精装修的都能够给做了,如果是毛坯房也是需要给客户一个指导的。我说这一点建议,谢谢。
周燕珉
周燕珉
周燕珉:四种主流养老地产开发模式介绍
  清华大学建筑学院教授周燕珉在题为“养老地产的开发模式及产品类型定位分析”的主题演讲中介绍了四种主流的养老地产开发模式。包括:第一,专门建立养老社区或养老公寓;第二,大型居住区中开发养老组团,第三,普通新建社区中配建各类养老产品,第四,既有的社区周边插建老年设施或日间照料中心。
  养老地产几种主要的开发模式,这两三年养老地产非常火爆,我们接触了一些甲方、地产公司来看,我们梳理出四种主流的开发模式,在这个模式之下又有一些老年产品的类型,我今天举出我们工作室参与的或者直接设计的一些产品的案例。
  有哪四种模式呢?第一,专门建立养老社区或养老公寓;第二,大型居住区中开发养老组团,第三;普通新建社区中配建各类养老产品,在国务院刚颁发的政策里提到新建社区中平均0.1平米/人养老产品面积,对我们的影响非常大,每个新建社区中必须配建养老产品;第四,既有的社区周边插建老年设施或日间照料中心,也有很多插建是逐步改建旧建,并且政府提出了要求,挪移也好,改变功能也好,一定要有这个内容。
  下面举一些实例,模式1--专门建设养老社区或养老公寓。张家港澳洋优居壹佰养老公寓,民办企业开发的养老公寓,面向当地中高端富裕老人,有健康老年公寓,还配了护理房,有餐饮部分、管理部分等等,健康的和护理的搭配在一起。
  主要创造了“生活街”公共服务部分,概念当中希望老人在这生活很多年,不要觉得是进了旅馆或者医院,希望有丰富的生活,可以喝茶、打牌,希望过非常有意思的生活,很多还是健康老人,护理老人受到一些护理,但是不应该老躺在床上,应该参与一些活动。
  模式2--大型居住区中开发养老组团。广东惠州养老社区金融街(000402,股吧)项目,老人集中在一部分,并且分成了两期开发,有康复中心、医院,有护理组团,其它的都是健康的,这里有一个概念,我们做大型社区公益,一部分是老年组团,是很多人的,分成健康部分、护理部分或者半护理部分,有医院和康复中心,规划设计上的特点是希望变成组团化,特别大的一个社区,由于老人走动的距离有一定限制,在规划和设计时候要形成组团。
  当时做的有点像办公区,挺宏伟的,觉得不是很好,希望变成组团,改进以后成了这样的模式,这是建成以后的形象,本来容积率就很高,密度也很大,觉得是平和一点的建筑,尽量围成院,并且有退台,显得更加亲切宜人一样,沿着有会所和商业,是生活区域,而不是医院。
  天津武清民政部养老示范区,用地面积29000多,示范区总建筑面积14000平米,在示范区中,分成公共、居住和护理的,护理楼和健康楼的形象不一样,公共部分其实有很多功能,比如是培训中心,里边有旅馆,综合楼里有很多内容,有康体的,有会议,有大讲堂、老年大学、文化中心,还有国医馆,包括类似旅馆这样的培训中心,并不是老年人居住这么一件事,还有很多配套的建筑,组合起来,既高效,同时又省地。
  模式3--普通新建社区中配件各类养老产品。我们认为主要有以下几种类型:一是在普通社区中配置老少户住宅,老人和子女住的近一点,这是很多人家都非常欢迎的,还有老人专用住宅,满足老人与子女就近居住原则。
  二是可建设老人日托中心为社区的老人提供日间照护的服务,位置怎么配置呢?向外一点的地方,配置老年公寓,比如底下是老年活动中心,上面是老年公寓,也许子女在这买了一套普通住宅,可以给老人在这租一套公寓,日间照料中心,可以和幼儿园设施配置在一起,或者就近配置,我一个小区有多种配套产品,可以选择性的配套,但是必须有,否则,达不到0.1平米/人的要求,另外,也确实有需求。
  万科幸福汇,在普通社区当中,有的配置成活跃长者之家,是租赁形式,旁边这栋是活跃长者住宅,搭配一部分就可以了。
  广西南宁嘉和城,大部分是正常住宅,其中一部分专门做成老年住宅,比如三栋老人住宅,有一栋是护理、医疗、康复等等。
  适老化住宅案例,里边是什么样呢?很多住宅的设计要求是非常高,今天来不及讲,这种住宅看上去跟普通住宅差不多,其实不是,还有很多细节是不一样的,在这个住宅中,争取使厨房朝南,这就是为老服务的一个地方,老人每天就是吃饭、做饭,是老人主要活动,我们把厨房设计在南侧,非常受欢迎的,另外,厨房的门都变成推拉门,光线特别均匀,另外,老人身体有问题时候家人能够及时发现。
  模式4--既有社区周边插建老年设施。邢台爱晚红枫老年公寓,有医疗服务,又有商业配套,配套一些药店、超市。楼上有一部分是半自理老人公寓,还有老人设施,在这种情况下,综合在一起的楼非常高效,但是也有一个问题,设计比较难,设计上有一定的难度。
  总的来说,模式在创新,有各种各样的模式,我今天讲了四种主流模式,我原来写过一篇文章,我觉得有15种模式,现在可能不只是15种模式,大家这四种模式是最常见的,希望大家今后能够共同探讨一些新的模式。

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